特別インタビュー

私が初めて自分でお金を稼いだのは、中学生の頃でした。当時、青森県に住んでいた時期があり、雪の中を自転車で走りながら新聞配達をしていました。月の給料は1万4,000円ほどでしたが、中学生の自分にとっては大きなお金でした。単にアルバイトをしたというよりも、働いて、その対価としてお金を受け取る感覚を早い段階で知ることができました。今振り返ると、それが仕事に対する原体験の一つだったと思います。

大学受験の浪人時代には、飲食店や麻雀店などを経営する方々と接する機会がありました。経営者の話を聞いたり、食事に連れていってもらったりする中で、「自分もいつか会社を経営したい」という思いを持つようになりました。大学では、もともと建築を学びたいと思っていましたが、最終的には土木系の学科に進みました。卒業後は、新築一戸建てを企画・販売する会社に、現場監督として入社しました。木造戸建住宅の施工管理を担当し、工事の進め方、職人さんとのやり取り、建築上の制限、施工現場で起こる問題への対応などを、一つひとつ学んでいきました。ここが、現在のまんまるハウスにつながる不動産・建築業界との最初の出会いです。

現場監督として働き始めてから、約7年間は施工管理を中心に経験を積みました。ところが、建築確認の厳格化やリーマンショックなどの影響が重なり、勤務していた会社が民事再生を申請することになりました。その後、事業の一部が別会社へ引き継がれ、私も新しい会社に移ることになりました。そこで任されたのは、現場を管理するだけの仕事ではありませんでした。土地の仕入れや事業計画、営業、設計、施工まで、住宅事業全体を見ながらチームを動かす役割です。しかし、当時の私は現場監督としての経験しかなく、不動産営業や土地の仕入れについては未経験でした。それでも、会社として売上や利益をつくるためには、住宅を建てるだけでなく、その前段階となる土地を自分たちで仕入れ、事業として成り立つ計画をつくる必要がありました。そこで、不動産仲介会社を一社ずつ訪ね、土地情報を集めるところから始めました。当時は、仕入れの進め方を一から教えてくれる人も、社内に確立された方法もありませんでした。この土地はいくらで購入すれば事業として成立するのか。どのような住宅を建てれば売れるのか。土地をどのように分け、どのくらいの規模の建物を計画すればよいのか。実際の案件を通じて考え、動き、失敗を重ねながら、一つひとつ身につけていきました。その過程で気づいたのが、現場監督として培った知識が、土地の仕入れにおいて大きな強みになるということです。一見すると建築が難しそうな土地でも、必要な工事や施工方法を具体的に想像できれば、住宅用地として活かせる可能性があります。土地の価格や広さだけを見るのではなく、実際にどのような工事を行い、どのような住宅を建てられるのかまで考えられることが、私の仕入れの判断を支える力になっていきました。

もともと、いつかは自分で会社を経営したいという思いを持っていました。現場監督として建築を学び、その後、土地の仕入れから企画、販売まで経験したことで、「自分でも事業をつくれる」という自信が生まれました。独立を決める前には、以前勤めていた会社の経営者や、工事部門でお世話になった方にも相談しました。皆さんから背中を押していただき、2012年に現在の株式会社まんまるハウスにつながる事業をスタートしました。ただ、創業当初は、土地を購入するための資金も、会社としての信用も十分ではありませんでした。そこで、知人に事業計画を説明して資金面で協力してもらったり、土地情報と建築計画を他社に提案し、事業を進めてもらったりしながら実績を積み重ねていきました。最初から大きな事業ができたわけではありません。年間で1棟、2棟、3棟と、一つひとつの住宅を形にしながら、少しずつ会社としての信用と資金をつくっていきました。

まんまるハウスの中心となっているのは、建売住宅の企画開発事業です。土地を仕入れ、その土地に合った住宅を企画し、建物を建て、新築一戸建てとして販売しています。土地情報は、主に不動産仲介会社からいただいています。仲介会社の先には、土地を売却したい売主様がいます。私たちは土地の条件を調査し、建物の計画と事業収支をつくったうえで、購入できる金額や条件を提示します。土地を仕入れた後は、社内で具体的な事業計画を立てます。何棟の住宅を建てるのか。土地をどのように分けるのか。どのような間取りにするのか。駐車スペースをどう確保するのか。建築費はいくらかかるのか。いくらであれば購入していただけるのか。土地の条件と、その地域で住宅を探している方のニーズを考えながら、一つの計画にまとめていきます。完成した住宅は、売買仲介会社を通じて、住宅を探しているお客様に紹介していただくほか、現地販売などを行い、まんまるハウスが直接お客様をご案内することもあります。

そのため、まんまるハウスの事業には、大きく分けて二つのお客様がいます。一つは、土地情報を提供してくださる不動産仲介会社や、土地を売却したい売主様です。もう一つは、新築一戸建てを購入するお客様です。土地情報をいただく不動産仲介会社との信頼関係を築きながら、住宅を購入する方には、暮らしやすさと価格の両面を考えた住まいを届けています。土地の仕入れ、事業計画、建築、販売までの流れを一貫して理解しているからこそ、それぞれを切り離すのではなく、事業全体として判断できます。現在は建売住宅事業を中心としながら、不動産仲介、建築工事、公共工事などにも事業を広げています。もともと現場監督として建築に携わってきたため、その経験を活かせる建築・施工分野にも取り組み、会社としての事業基盤を強くしていきたいと考えています。

まんまるハウスの強みは、建築や施工の知識を活かし、その土地が持っている可能性を最大限に引き出せることです。土地は、面積や価格だけを見ても、本当の価値はわかりません。道路との接し方、敷地の形、高低差、隣接する土地との関係、建築上の制限、工事車両の入り方、資材の搬入方法など、さまざまな条件があります。特に都内では、道路が狭い土地や、細い通路の奥にある土地、形が整っていない土地も少なくありません。

私は、木造戸建住宅の現場監督として働いてきました。そのため、土地を見たときに、どのような工事が必要になるのか、通常よりどの程度費用が増えそうか、どのような方法なら建築できるのかを考えることができます。営業の立場だけでは、建築が難しそうな土地を見た瞬間に、購入を見送ってしまうことがあります。しかし、必要な工事と費用を具体的に考えられれば、ほかの会社が避けている土地にも可能性を見つけられます。また、隣接する土地との関係を調整することで、土地の使いやすさが変わることもあります。以前、敷地の周辺にあるブロックなどが影響し、車が出入りしにくい土地がありました。そのままでは、駐車スペースのない住宅になる可能性がありました。そこで近隣の方と相談し、お互いに車が出入りしやすくなるように調整しました。その結果、車庫のない住宅ではなく、駐車スペースのある住宅として企画できる可能性が生まれました。大切なのは、単に交渉することではありません。土地のどの部分が問題になっていて、何を調整すれば土地の価値が上がるのかを見つけることです。

土地の価値を引き出す方法の一つが、土地の分け方と住宅プランの工夫です。たとえば、他社では2棟で計画する土地でも、まんまるハウスでは3棟として成立させられる場合があります。2棟で建てると、1棟あたりの土地の負担が大きくなり、販売価格も高くなります。一方、3棟に分けることで1棟あたりの価格を抑え、その地域で家を買いたくても予算が届かなかった方にも、新築一戸建てを届けられる可能性が生まれます。ただし、棟数を増やすだけでは意味がありません。限られた面積の中でも、生活動線、収納、採光、駐車スペースなどを工夫し、実際に暮らしやすい住宅にすることが大切です。設計担当者から上がってきたプランも私自身が確認し、部屋の配置や収納、動線などを社内で話し合いながら修正しています。土地を売却する方には、より良い条件を提示する。住宅を購入する方には、手の届く価格で暮らしやすい住まいを届ける。その両方を実現できるプランニング力が、まんまるハウスの強みです。

まんまるハウスに相談されるお客様には、いくつかの共通点があります。売主様から相談を受けたものの、道路が狭い、土地の形が複雑、工事車両が入りづらいなどの理由から、売却先を見つけられずにいる不動産仲介会社。相続した土地や古い建物が残っている土地を、どのように売却すればよいかわからない土地所有者。そして、希望するエリアで新築一戸建てを探しているものの、価格が高く、予算に合う住宅を見つけられずにいる方です。まんまるハウスでは、土地の仕入れだけでなく、建築、施工、住宅の企画、販売までを一貫して考えています。そのため、一般的な土地査定や住宅紹介だけでは解決しにくい相談にも、建築と不動産の両面から対応できます。

【不動産仲介会社】売却が難しい土地の相談先を探している方

売主様から土地の売却相談を受けても、道路が狭い、敷地の形が複雑、工事車両が入りづらいなどの条件があると、どの不動産会社へ相談すればよいか判断が難しくなることがあります。一見すると建築が難しそうな土地でも、工事方法や追加費用を具体的に検討することで、建売住宅の用地として活用できる可能性があります。まんまるハウスでは、二宮社長の現場監督としての経験を活かし、どのような建物を建てられるのか、通常よりどの程度工事費が増えるのか、どのような計画であれば事業として成立するのかを検討します。まんまるハウスで購入できない場合でも、建築上の問題点や改善方法をお伝えすることがあります。実際に、そのアドバイスをもとに他社への売却が決まったり、問題を解決するための工事をまんまるハウスが担当したりしたケースもあります。

【土地を売りたい方】売却方法に困っている方

相続した土地や、古い建物が残っている土地を所有していても、どこへ相談すればよいかわからない方は少なくありません。建物の解体、敷地内の残置物、測量、土地を掘った際に見つかる地中埋設物など、売却前に確認しなければならないこともあります。まんまるハウスでは、土地の状態と売主様の希望を確認したうえで、現在の状態で購入できるのか、どのような対応が必要になるのかを検討します。土地所有者から直接相談を受け、まんまるハウスが購入する場合は、仲介会社を通さないため、売主様に仲介手数料はかかりません。また、土地の分け方や住宅プランを工夫することで、その土地の可能性を引き出し、より良い購入条件を提示できる場合もあります。

【住宅を購入したい方】希望するエリアで新築一戸建てを探している方

東京都内やその近郊で新築一戸建てを探していても、希望するエリアでは価格が高く、予算が届かないことがあります。まんまるハウスでは、土地の分け方、建物の大きさ、間取りを工夫し、その地域で購入しやすい価格帯の住宅を企画しています。たとえば、他社では2棟で計画する土地を3棟として成立させることで、1棟あたりの土地の負担を抑え、購入しやすい価格にできる場合があります。ただ住宅を小さくするのではなく、3LDK、駐車スペース、収納、採光、生活動線などを考え、限られた面積でも家族が暮らしやすい住宅を目指します。また、建築の早い段階で契約した場合には、設備の発注状況などにもよりますが、壁紙、内装の色、キッチンなどの希望を反映できることもあります。希望する地域で、手の届く価格の新築一戸建てを探している方に、現実的な選択肢を届けています。

まんまるハウスは、土地を売りたい方や不動産仲介会社だけでなく、新築一戸建てを購入したい方にも価値を提供しています。ここでは、相談する前と後でどのような変化が生まれるのかを、売主様・不動産仲介会社と、住宅を購入する方に分けてご紹介します。

土地を売りたい方・不動産仲介会社の場合

【1．建築が難しい土地】

相談前：道路が狭い、敷地の形が複雑などの理由で、購入先が見つかりにくい
相談後：弊社が建築や施工の視点から住宅計画を考えることで、購入先が見つかりにくかった土地でも、弊社が買い取れる可能性が生まれる

【2．土地の売却条件】

相談前：一般的な土地の分け方や住宅計画では、その土地の価値を十分に引き出せず、希望する売却条件に届かない
相談後：弊社が土地の分け方や住宅プランを工夫し、土地の可能性をより引き出すことで、より良い買取条件をご提示できる場合がある

【3．土地の活用方法】

相談前：一般的な計画では採算が合わず、土地を購入してくれる会社が見つからない
相談後：弊社が法令や周辺環境を踏まえ、2棟ではなく3棟に分けるなど別の住宅計画を立てることで、弊社の建売住宅事業として成立し、買い取れる可能性が高まる

【4．隣接する土地との関係】

相談前：ブロックや通路、隣地との距離などが土地活用の妨げとなり、売却が進まない
相談後：弊社が近隣の方にもメリットのある調整方法を考え、土地を使いやすくすることで、弊社が買い取れる可能性や、より良い条件で売却できる可能性が生まれる

【5．相談先の選択肢】

相談前：建築面で判断が難しい土地を、どの会社に相談すればよいかわからない
相談後：弊社が不動産だけでなく、建築や施工の視点からも土地を検討することで、買取の可否や売却に向けた具体的な方法がわかる

新築一戸建てを購入する方の場合

【1．住宅の購入価格】

相談前：希望するエリアで新築一戸建てを探しているが、価格が高く、予算に合う物件が見つからない
相談後：土地の分け方や建物の大きさを工夫した住宅によって、希望するエリアでも購入を検討できる価格帯の新築一戸建てに出会える可能性がある

【2．間取りと暮らしやすさ】

相談前：価格や立地は希望に合っていても、間取りや収納、駐車スペースなどに不満があり、購入を決めきれない
相談後：生活動線や収納、採光、家具の配置、駐車スペースまで考えて企画された、暮らしやすい住宅に出会える

【3．希望する地域での住まい探し】

相談前：予算の都合から、希望する地域で新築一戸建てを購入することを諦めかけている
相談後：土地の広さや区画の分け方を工夫し、購入しやすい価格に抑えた住宅によって、希望する地域で暮らせる可能性が広がる

【4．内装や設備の希望】

相談前：建売住宅では、内装や設備について自分の希望を反映するのは難しいと思っている
相談後：建築の進行状況によっては、壁紙や内装の色、キッチンなどについて、希望を反映できる場合がある

【5．購入時にかかる費用】

相談前：住宅の購入価格に加えて、仲介手数料などの諸費用も含めると、予算を超えてしまわないか不安がある
相談後：弊社が売主となる物件を直接購入する場合は仲介手数料がかからないため、購入時の負担を抑えられる

私が大切にしているのは、いろいろな人の意見を聞き、良いと思ったものは取り入れることです。経営者だからといって、自分の考えが常に正しいとは限りません。最初は良いと思っていたことでも、社員や周囲の方の意見を聞くことで、考えが変わることがあります。もちろん、聞いた意見をすべて採用するわけではありません。最終的な決断と責任は、経営者である私が持ちます。ただ、最初から「私の考えが絶対だ」と決めつけるのではなく、会社の成長につながるものは柔軟に取り入れていきたいと考えています。

不動産の仕入れでは、人との信頼関係も非常に重要です。良い土地情報は、誰にでも同じタイミングで届くわけではありません。最初は、多くの会社に出回っている情報しかいただけないこともあります。しかし、相談に対する回答の早さ、提示する金額の正確さ、契約後の対応などを積み重ねることで、少しずつ関係が深まっていきます。やがて、一般に情報を出す前に相談していただけたり、複数の会社から購入金額が出そろった最後の段階で、もう一度声をかけていただけたりするようになります。不動産業界では、最後にもう一度購入条件を確認してもらえることを「ラストルック」と呼ぶことがあります。「この金額でほかの会社が検討していますが、まんまるハウスでもう一度見てもらえませんか」そう声をかけていただける関係になれるかどうかは、大きな違いです。さらに関係が深まれば、ほかの会社に情報を出す前に、最初に相談していただけることもあります。

「この土地は、まずまんまるハウスに相談してみよう」

そう思っていただける関係を、一人ひとりとつくっていくことが大切です。土地の仕入れは、短期間で結果が出る仕事ではありません。名刺を渡してすぐに良い情報がもらえるわけではなく、10年間付き合いを続けて、初めて取引につながることもあります。だからこそ、目の前の契約だけを追うのではなく、相手に役立つ知識や情報を提供しながら、長く信頼される関係づくりを大切にしています。

社員には、「最終的にどうしたいのか」を自分で考えてほしいと伝えています。土地を高く売りたい。良い条件で仕入れたい。住宅を早く販売したい。まず目的を明確にして、そのために何をすればよいのかを考えることが大切です。社員から相談を受けたときに、すぐに答えだけを教えることは簡単です。しかし、答えを聞くだけでは、次に同じ状況が起きたときに、自分で対応できません。最終的な目的から逆算し、自分で考え、周囲に相談し、行動する。その経験を重ねることで、仕事が身についていくと考えています。不動産の仕入れは、土地の情報を受け取るだけの仕事ではありません。仲介会社の担当者と関係をつくり、必要な知識を提供し、「この人に相談したい」と思ってもらう必要があります。そのためには、不動産や建築の知識だけでなく、自分がどのような人間なのかを伝える力も必要です。

現在のまんまるハウスには、未経験から不動産の仕事を始めた社員もいます。現地販売のために物件の近くへ通い続け、周辺の方と会話を重ねる中で、近隣にある土地の売却相談につながった社員もいました。最初に関係をつくった社員と、契約条件を詰められる経験者が協力し、会社として土地の購入を進めました。一人ですべてを完結できなくても、それぞれの良さを活かし、周囲が補うことで成果につながることがあります。会社としては、一部の社員だけが成果を出す組織ではなく、それぞれが経験を積み、安定して成果を出せる組織にしていきたいと考えています。

私自身が経験や感覚だけで判断している部分を言葉にし、社員に伝えられる仕組みをつくることも必要です。土地を見たときに、どこを確認するのか。仲介会社に何を聞くのか。事業計画をつくるときに、どの数字を見るのか。これまで個人の経験に頼ってきたものを会社の知識に変え、次の社員へ受け継いでいくことが、これからの課題だと考えています。

まんまるハウスの14期の売上は、20億円を超えました。創業当初は、私一人で年間1棟、2棟、3棟と住宅を手がけるところから始まりました。現在は15期目を迎え、社員数は20名を超え、年間30棟以上の住宅を企画・販売できる規模まで成長しています。今後の目標は、20期に売上100億円を達成することです。

ただし、現在の延長線上で仕事の量を増やすだけでは、100億円という目標には届きません。これまでは、土地を仕入れるかどうかの判断や、土地の分け方、住宅のプランニングなど、重要な部分を私が中心となって進めてきました。現在は、経験を積み、一定の判断ができる社員も少しずつ育ってきています。しかし、売上100億円という目標を実現するためには、現在の限られた人数だけで判断する体制から、各分野に判断できる責任者がいる組織へ成長していく必要があります。土地の仕入れを判断する人、住宅のプランを考える人、建築や施工を管理する人、販売を担う人。それぞれの分野に専門性を持った社員と責任者を育て、役割を分けながら事業を進められる体制をつくっていきたいと考えています。一人の経験や感覚に頼るのではなく、土地を見る基準、プランを考える基準、判断するときの考え方を社内で共有し、組織として再現できるようにすることが必要です。それぞれの社員が自分の担当分野で力を発揮し、責任者が判断しながら、部署や役割を越えて連携する。そのような分業体制をつくることができれば、事業の数が増えても、住宅の品質や判断の精度を落とさずに成長できると考えています。

会社の成長は、売上を増やすことだけが目的ではありません。会社が成長することで、社員が新しい仕事に挑戦できる機会が増えます。責任ある役割を任せることができ、収入を高めていくことにもつながります。取引先や協力会社へ依頼する仕事も増え、ともに成長できる関係をつくることができます。

また、住宅を建てる仕事は、建物を一棟完成させれば終わりではありません。住宅が建つことで、街の景観は変わります。そこに新しい家族が暮らし、人の流れや地域の雰囲気も少しずつ変わっていきます。だからこそ、目の前の土地に何棟建てられるかだけでなく、その住宅が周囲の街並みにどのような影響を与えるのか、そこで暮らす方が長く安心して生活できるのかまで考えることが大切です。一般的には扱いにくい土地であっても、その土地が持つ可能性を見つけ、暮らしやすい住宅として生まれ変わらせる。希望する地域で家を持つことが難しかった方に、現実的な価格で新築一戸建てを届ける。一つひとつの住宅を通して街の景観を整え、地域の価値を少しずつ高めていく。売上100億円という目標を実現するための組織をつくると同時に、住宅を通じて街をより良くしていく会社でありたいと考えています。

設立：2012年1月
創業からの歴史：14年以上
資本金：5,000万円
売上：20億円以上
社員数：20名以上
年間取扱棟数：30棟以上
累計販売実績：200棟以上
代表者の業界経験：20年以上
有資格者：
・宅地建物取引士　8名
・一級建築施工管理技士　2名
・二級建築士　2名