特別インタビュー

マンションはより長く、より安全に住むために、十数年周期で大規模修繕工事を行います。当社は、修繕工事を中心にマンション管理をトータルでサポートする設計コンサルタント会社です。具体的には、建築の知識が少ない管理組合の方々に変わり、プロの目線で施工会社とやり取りをする「設計監理方式」をとるマンションに向け、工事前には①建物調査診断②修繕計画の策定・設計③施工会社選定のアシストを行います。工事中には設計通りに施工されているか④工事監理を実施します。また、必要に応じて⑤竣工後の定期的なコンサルまで担います。社名の「L・C・M」は、Life Cycle Managementの略。ただ壊れたところを直すだけでなく、適切な修繕を行い、50年、100年と住み続けるマンション管理のお手伝いをしています。1981年に創立した株式会社S&Aリニューアル設計から分社化、2025年夏から現在の社名に変わりました。業務実績は関東一円のマンションが多いですが、地方のお客様にも対応しています。

マンション住民の皆さんの大切な積立金を使う修繕工事において、違法行為である談合が行われるのは極めて問題です。多くの場合、工事の施工会社を選ぶ際の相見積もりは、わかりやすくするために工事内容を一律に揃え、項目の横にある単価をゼロにし、そこに各社が金額を記載するというスタイルです。見積書の他に仕様書や内訳書、見積もり要項書といったものも添付されますが、知識のない方にはわからない複雑な内容で、ほとんどの場合は金額だけを見て、一番安い会社を選ぶというケースです。これに目をつけた管理会社や設計コンサル会社、施工会社などが「今回はA社、次はB社にしよう」といった形で結託し、さらに通常よりも高い金額で各社提示するという金額操作を行っていた疑いがあります。同じ見積もり内容だからこそ、金額を変えるだけなので談合が簡単にできてしまう背景もありましたが、専門家でなければ不正を見破るのは非常に難しいものでした。当社ではこの談合行為対策として、施工会社選定の際にはこれまでのような金額だけで決める「入札方式」ではなく、各社提案型である「プロポーザル方式」を推奨しています。これは、各社それぞれが工事の内容やウリ（技術力や実績など）を直接プレゼンするというものです。これにより、管理組合の皆さんは様々な評価基準で比較することができます。見積書では見えにくい実力や提案力もわかり、業者間で事前に調整する余地が少ないため、透明性があり公正な選定ができると考えています。従来通りの入札方式を希望される方もいますので、その場合は私が専門家の目線で見積もりを厳しく精査します。

少数精鋭、かつ幅広いブレーンと共に動けることです。コンサルタント選定時に、資本金や従業員数などの大手が有利な条件をよく見かけますが、大手は間接コストが高かったり、担当者が途中で変わったりといったことも起こり得ます。当社では私がすべての案件に必ず最後まで寄り添うほか、パートナーである一級建築士、構造設計一級建築士、一級建築施工管理技士、一級管工事施工管理技士、マンション管理士といった、改修に特化したその道のプロのみで業務にあたります。必要以上に社員を増やさず、信頼のネットワークを組むことで仕事の精度を上げ、不要なコストもカットできます。管理組合様の利益を最優先としていますので、自分たちの得意なやり方を優先したり、工事ありきのコンサルは行いません。近年、物資の価格高騰などもあり、修繕積立金が不足しているマンションが増えています。たとえば12年から13年周期の大規模修繕工事を、15年から18年周期に変えても安全性に問題のないマンションであれば、長期的目線で出費を抑えることができます。このように専門家による調査・診断の結果、いま必要ないと判断した工事は延期するなど、修繕計画や管理規約の見直しなどを提案させていただくこともあります。

現在はマンション修繕設計、工事監理を専門としていますが、大学の建築学部卒業後は、建築アトリエ事務所（隈研吾建築都市設計事務所、ウシダ・フィンドレイ・パートナーシップ一級建築士事務所）で経験を積み、分譲マンションの新築設計にも携わってきました。その時から一貫して大切にしていることは、丁寧なヒアリングです。お客様の「こうなってほしい」という要望はもちろん、その先まで見て具体化していく作業は、新築でも改修でも変わりません。新築工事の経験から、マンションの組成（駆体、仕上材、給排水設備）なども知り尽くしているため、ただ壊れたところを直す改修工事だけではなく、建物全体を把握した改修設計を行います。壊れる原因は何なのか？材料を高耐久性のものに変えればトータルコストは下がるのではないか？など、マンションがお客様の住み続けたい形でより長く資産価値の高い状態にできるよう、全力を尽くしています。いまの管理会社や工事会社で大丈夫なのかどうか？といった不安にもセカンドオピニオン的に寄り添っていきたいですね。

様々なマンションがあるように、管理組合のあり方や抱える問題も千差万別です。修繕計画、積立金不足、災害対策、区分所有者との合意形成、組合のDX化…。なかには稀なケースですが、管理会社の担当者とトラブルが発生し、管理会社が不在のままになってしまっているマンションもあります。こうした様々な悩みや不安に対応するため、ブレーンとなる経験豊富な専門家も建築業界だけでなく、法律系（弁護士、司法書士等）や財務系（公認会計士、税理士等）などさらに幅広く手を結び、第三者としての専門支援をさらにレベルアップさせ、これからも「管理組合ファースト」を掲げていきます。大規模修繕だけにとどまらない管理組合のお手伝いを続け、本当に建物のためになることにアプローチできる、マンションの一生涯をささえるパートナーでありたいと心から思っています。